nieruchomości

Rozszerzona opłata planistyczna – kogo obejmie i jak wpływa na wartość działek w Krakowie?

by Paulina Kosior -
grafika przedstawiająca rozszerzoną opłatę planistyczną

Co to jest rozszerzona opłata planistyczna?

Rozszerzona opłata planistyczna, znana potocznie jako renta planistyczna, to jednorazowa danina nakładana przez gminę, gdy wartość nieruchomości wzrasta w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a właściciel sprzedaje nieruchomość w okresie 5 lat od wejścia planu w życie W praktyce rozszerzenie tej opłaty oznacza, że nawet transakcje takie jak sprzedaż części działki lub udziału w niej mogą skutkować naliczeniem opłaty – jeśli wartość nieruchomości wzrosła na skutek zmian planu i została sprzedana

Kto objęty jest opłatą planistyczną

Właściciele i użytkownicy wieczyści

Każdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej zmianą planu, który zbywa nieruchomość (lub jej część) w ciągu 5 lat od wejścia MPZP w życie, może zostać zobowiązany do zapłacenia tej opłaty 

Czy kupujący też ponosi koszt?

Nie – opłatę ponosi sprzedający, ale koszty często są uwzględniane już w cenie sprzedaży.

Warunki naliczenia rozszerzonej opłaty

Trzy główne przesłanki muszą wystąpić jednocześnie:

  1. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku zmiany MPZP.
  2. Określona w planie stawka procentowa (do 30%).
  3. Zbycie nieruchomości (nawet części lub udziału) w ciągu 5 lat od wejścia planu w życie

Stawka procentowa – jak duża?

Stawka to procent wskazany w uchwale MPZP, nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jeśli wartość działki wzrośnie z 120 000 zł do 366 000 zł (+246 000 zł), maksymalna opłata wyniesie ok. 73 800 zł (30% wzrostu)

Co obejmuje „zbycie”?

Zbyciem jest sprzedaż całej nieruchomości, udziału w niej lub jej części – niezależnie od formy (odpłatna zamiana, sprzedaż, przekazanie udziału) 

Jak wpływa na wartość działek w Krakowie?

Czy opłata obniża zysk sprzedającego?

Tak – opłata planistyczna wpływa na kalkulację ceny sprzedaży. Właściciel może uwzględnić jej kwotę więc finalna cena netto zostaje obniżona.

Czy wartość działki rośnie „na czysto”?

Choć wartość działki po zmianie planu wzrasta, część przyrostu (do 30%) przepada na rzecz gminy. Realny zysk sprzedającego jest więc mniejszy w porównaniu do wzrostu wartości.

Wpływ na rynek działek w Krakowie

W Krakowie, gdzie MPZP często przyznają przeznaczenie pod zabudowę, rozszerzona opłata planistyczna staje się istotnym czynnikiem wpływającym na:

  • Ceny ofertowe – sprzedający często podwyższają cenę, aby pokryć ewentualną opłatę.
  • Popularność częściowych transakcji – zamiast sprzedawać całość, właściciele sprzedają udziały.
  • Brak decyzji – wiele osób decyduje się wstrzymać sprzedaż do upływu 5‑letniego okresu, co stabilizuje część rynku.

Procedura – krok po kroku

  1. Notariusz przesyła wypis aktu notarialnego do Urzędu Miasta w ciągu 7 dni
  2. Gmina wszczyna postępowanie administracyjne.
  3. Wymagana jest wycena (operat szacunkowy) dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego
  4. Decyzja prezydenta miasta – ustalenie wysokości opłaty.
  5. Odwołanie do SKO Kraków (w terminie 14 dni) możliwe po decyzji.

Czy można uniknąć rozszerzonej opłaty planistycznej?

Poczekać 5 lat

Najprostszy sposób – poczekać 5 lat od wejścia MPZP, by sprzedaż nie wywołała obowiązku zapłaty.

Sprzedaż w przerwie między uchwaleniem a wejściem MPZP w życie

Zdarzenia takie są rzadkie – MPZP w Polsce wchodzi w życie najczęściej po publikacji Dziennika Urzędowego (14 dni), więc okno czasowe jest ograniczone 

Unikać „odpłatnego” zbycia

Nieodpłatne czynności, takie jak darowizna, nie wywołują obowiązku opłaty planistycznej – jednak są obarczone innymi konsekwencjami podatkowymi 

Rola rzeczoznawcy majątkowego

Wycena nieruchomości (operat szacunkowy) jest kluczowa – to od niej zależy, czy i jaka opłata zostanie naliczona. Dlatego warto skorzystać z usług profesjonalisty:

  • Rzetelna wycena sprawia, że podnoszenie opłaty przez gminę może być skutecznie zakwestionowane.
  • PK Wycena oferuje wycenę działek w Krakowie – specjalistyczne podejście gwarantuje precyzyjny operat szacunkowy.
  • Dzięki operatowi można złożyć wniosek o ustalenie opłaty przed sprzedażą, co pozwala zaplanować transakcję .

PK Wycena – kompleksowa pomoc

Jeśli szukasz wsparcia w wycenie i przygotowaniu dokumentacji:

Skorzystaj też z bloga PK Wycena, gdzie znajdziesz artykuły np. o wartość nieruchomości w Krakowie czy jak uniknąć błędów przy wycenie.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Co to jest rozszerzona opłata planistyczna?

To wariant renty planistycznej obejmujący również sprzedaż udziałów i części nieruchomości, nie tylko całych gruntów – jeśli wartość wzrosła po zmianie MPZP i sprzedaż nastąpiła w ciągu 5 lat.

Jak obliczana jest stawka opłaty?

Wartość wzrostu wartości działki mnoży się przez procent ustalony w MPZP (do 30%). Czyli np. wzrost o 246 000 zł × 30% = 73 800 zł.

Czy podział działki obejmuje opłatę?

Tak – jeśli po podziale sprzedasz którąś z części przed upływem 5 lat od MPZP, opłata może zostać nałożona.

Czy można złożyć odwołanie?

Tak – po decyzji prezydenta Krakowa możesz odwołać się do SKO w Krakowie w ciągu 14 dni.

Czy darowizna unika opłaty?

Tak – nieodpłatne przekazanie (darowizna) nie wywołuje opłaty planistycznej. Jednak to osobna procedura z innymi skutkami podatkowymi.

Podsumowanie

Rozszerzona opłata planistyczna to istotny mechanizm wpływający na wartość i płynność rynku nieruchomości, szczególnie działek budowlanych w Krakowie. Dla właścicieli oznacza to konieczność uwzględnienia tej opłaty w strategii sprzedaży. Profesjonalna wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę i umiejętne planowanie (np. oczekiwanie 5 lat) mogą zminimalizować koszty i zwiększyć korzyści z inwestycji.

Przeczytaj również

Leave A Comment