nieruchomości

Jak ocenić opłacalność zakupu mieszkania na wynajem w Krakowie – spojrzenie rzeczoznawcy majątkowego

by Paulina Kosior -
mieszkania na wynajem w Krakowie

Inwestowanie w mieszkania na wynajem od lat cieszy się ogromnym zainteresowaniem w Krakowie. Miasto przyciąga studentów, specjalistów, obcokrajowców, a także osoby szukające stabilizacji zawodowej i życiowej. Stały napływ nowych mieszkańców przekłada się na duży popyt na najem, co sprawia, że wiele osób rozważa zakup nieruchomości jako formę bezpiecznego i długoterminowego lokowania kapitału.

Aby jednak taka inwestycja była faktycznie opłacalna, warto spojrzeć na nią z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego. Ocena mieszkania pod wynajem wymaga analizy całego zestawu czynników – wartości nieruchomości, lokalizacji, kosztów, realnych stawek najmu, ryzyk oraz potencjału rynkowego. Dopiero połączenie tych elementów pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy dana inwestycja ma sens.

Zacznij od poznania rzeczywistej wartości mieszkania

Pierwszym etapem każdej inwestycji jest ustalenie, ile nieruchomość naprawdę jest warta. Cena z ogłoszenia nie zawsze odzwierciedla realia rynkowe – często jest zawyżona lub nie odpowiada aktualnemu popytowi.

Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny bierze pod uwagę:

  • stan techniczny i standard wykończenia,
  • metraż, rozkład, piętro, ekspozycję,
  • atrakcyjność lokalizacji,
  • ceny transakcyjne porównywalnych mieszkań,
  • sytuację prawną nieruchomości.

To pozwala ocenić, czy cena jest adekwatna i czy mieszkanie ma potencjał inwestycyjny. 

Dokładnie przeanalizuj lokalizację – to ona decyduje o poziomie najmu

Lokalizacja jest kluczowa. Nawet świetnie wykończone mieszkanie może nie przynieść zadowalających przychodów, jeśli znajduje się w mniej pożądanej okolicy.

W Krakowie największym zainteresowaniem najemców cieszą się:

  • Stare Miasto i Kazimierz – najem premium i krótkoterminowy,
  • Grzegórzki i Zabłocie – młodzi specjaliści, pracownicy IT,
  • Ruczaj – pracownicy korporacji i studenci,
  • Czyżyny – atrakcyjne dla młodych rodzin i studentów,
  • Prądnik Biały – dynamiczny rozwój i nowe inwestycje.

Warto zwrócić uwagę na:

  • dostęp do komunikacji miejskiej,
  • bliskość uczelni, biurowców, parków i sklepów,
  • charakter dzielnicy,
  • prognozy rozwoju danego obszaru.

Lokalizacja w dużej mierze określa zarówno możliwy czynsz, jak i potencjalną rotację najemców. To zagadnienie świetnie omawiają analizy dostępne na blogu, m.in. artykuł o tym, jak lokalizacja wpływa na wartość nieruchomości.

3. Oszacuj realny dochód z wynajmu

Przychód z najmu to nie tylko miesięczna kwota czynszu. Ważne są również:

  • przewidywane obłożenie w ciągu roku,
  • „puste miesiące” między najemcami,
  • dodatkowe opłaty administracyjne,
  • czy najemca płaci media samodzielnie.

Jak to policzyć?

  1. Sprawdź aktualne ceny wynajmu mieszkań podobnych do Twojego.
  2. Oceń, jaki profil najemców będzie najbardziej zainteresowany lokalem.
  3. Przyjmij realistyczny margines na pustostany (najczęściej 1–2 miesiące rocznie).

Przydatny artykuł w tym temacie znajdziesz w tym artykule: wycena nieruchomości pod wynajem

Zsumuj wszystkie koszty – to tutaj wielu inwestorów się myli

Aby rzetelnie ocenić opłacalność zakupu, musisz znać pełne koszty inwestycji. Należą do nich:

  • koszt zakupu mieszkania,
  • PCC lub VAT,
  • opłaty notarialne i sądowe,
  • ewentualna prowizja pośrednika,
  • remont i wyposażenie,
  • ubezpieczenie,
  • podatek od najmu,
  • rezerwa na naprawy i serwis,
  • koszty zarządzania najmem (jeśli korzystasz z firmy zewnętrznej).

Warto zajrzeć do sekcji: cennik usług aby uwzględnić również koszt profesjonalnej wyceny.

Koszty eksploatacyjne i opłaty administracyjne potrafią być jednym z najbardziej niedocenianych elementów obniżających rentowność inwestycji. Więcej na ten temat znajdziesz w artykule: zakup mieszkania – dlaczego koszty eksploatacji są tak ważne

Policz rentowność inwestycji

Najczęściej stosuje się trzy wskaźniki:

Rentowność brutto

Roczny przychód z najmu / całkowity koszt zakupu mieszkania. Pokazuje potencjał inwestycji, ale bez uwzględniania kosztów.

Rentowność netto

Roczny zysk po odjęciu kosztów / całkowity koszt inwestycji. To najważniejszy wskaźnik dla inwestora.

Cash flow

Czy po odjęciu wszystkich opłat inwestycja „zarabia” co miesiąc, czy wymaga dopłacania do kredytu?

Profesjonalna ocena rentowności często jest częścią analizy przygotowywanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli chcesz omówić swoją sytuację indywidualnie, najprościej skontaktować się tutaj: kontakt

Uwzględnij ryzyka inwestycyjne

Rynek nieruchomości, mimo że stabilny, wiąże się z ryzykiem. Najważniejsze z nich to:

  • zmiany na rynku pracy, które wpływają na popyt na najem,
  • wzrost kosztów utrzymania nieruchomości,
  • zmiany w przepisach dotyczących najmu,
  • potencjalne problemy z najemcami,
  • konieczność remontów po kilku latach.

Dobrze opisuje to analiza o wpływie inflacji na rynek nieruchomości: rynek nieruchomości a inflacja

Kiedy warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego?

Wbrew pozorom rzeczoznawca nie jest potrzebny tylko wtedy, gdy bank wymaga operatu. W przypadku inwestycji jego wiedza może uchronić Cię przed zakupem mieszkania, które:

  • nie ma realnego potencjału najmu,
  • jest przepłacone,
  • wymaga kosztownego remontu,
  • znajduje się w lokalizacji o niskiej rentowności.

Jeśli chcesz podejść do inwestycji profesjonalnie, zajrzyj na stronę główną: raczoznawca majątkowy Kraków – PK Wycena

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy zakup mieszkania na wynajem w Krakowie nadal jest opłacalny?

Tak, ale nie w każdej lokalizacji i nie przy każdej cenie. Kluczowe jest porównanie kosztów zakupu do realnych stawek najmu oraz oszacowanie ryzyka pustostanów.

Jakie mieszkania najlepiej wynajmują się w Krakowie?

Największym zainteresowaniem cieszą się kawalerki i mieszkania 2-pokojowe. Są bardziej uniwersalne niż duże lokale.

Czy profesjonalna wycena jest konieczna przed zakupem mieszkania inwestycyjnego?

Nie jest obowiązkowa, ale bardzo pomaga uniknąć przepłacenia. Sprawdź: wycena nieruchomości w Krakowie

Czy lepiej wybrać najem krótkoterminowy czy długoterminowy?

Zależy od strategii. Najem krótkoterminowy bywa bardziej dochodowy, ale wymaga większego zaangażowania.

Leave A Comment