W 2026 roku wycena mieszkania w Krakowie kosztuje ok. 600 zł.To cena za pełny operat szacunkowy – dokument akceptowany przez bank, sąd i urząd skarbowy. Nie jest to „opinia o wartości”.Nie jest to analiza z portalu ogłoszeniowego.To formalny dokument sporządzony zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli szukasz lokalnej usługi, wykonywanej na podstawie realnych transakcji z Krakowa – szczegóły znajdziesz […]
Autor: Paulina Kosior
Dlaczego bank odrzuca operat szacunkowy w Krakowie?
Bank odrzuca operat szacunkowy wtedy, gdy uzna, że dokument nie daje wiarygodnej podstawy do określenia wartości zabezpieczenia kredytu. W praktyce oznacza to: zastrzeżenia do metodologii, doboru transakcji porównawczych, stanu prawnego nieruchomości albo rozbieżność między wartością rynkową a ceną transakcyjną. W Krakowie w 2026 r. najczęściej problem dotyczy mieszkań kupowanych na rynku wtórnym w Podgórzu, Krowodrzy i Mistrzejowicach – tam, gdzie […]
Miasto 15 minut a wartość nieruchomości. Dlaczego bliskość tramwaju coraz częściej wygrywa z miejscem parkingowym?
Jeszcze kilka lat temu pytanie o miejsce parkingowe było jednym z pierwszych, jakie zadawali kupujący mieszkanie. Dziś coraz częściej ustępuje ono miejsca innemu kryterium: odległości do przystanku tramwajowego lub autobusowego. Ta zmiana nie jest chwilową modą ani wyłącznie efektem rosnących cen miejsc postojowych. To konsekwencja głębokich przeobrażeń w sposobie funkcjonowania miast, polityce transportowej oraz codziennych wyborach mieszkańców. Z perspektywy rzeczoznawcy […]
Wycena mieszkań przy ruchliwych ulicach Krakowa – hałas, smog i realny wpływ na cenę
Kraków to miasto o bardzo zróżnicowanej strukturze urbanistycznej. Obok spokojnych, kameralnych uliczek funkcjonują intensywne ciągi komunikacyjne, które każdego dnia obsługują ogromny ruch samochodowy i transport publiczny. Dla właścicieli mieszkań położonych przy takich ulicach często pojawia się pytanie, które wraca przy każdej próbie sprzedaży lub wyceny: czy hałas i smog naprawdę aż tak bardzo obniżają wartość mieszkania? Z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego […]
Wycena mieszkania do generalnego remontu – jak rzeczoznawca liczy „potencjał”
Mieszkania do generalnego remontu przyciągają uwagę zarówno inwestorów, jak i osób prywatnych. Z jednej strony kuszą ceną wejścia, z drugiej – obietnicą, że „po zrobieniu” będą warte znacznie więcej. I właśnie w tym miejscu pojawia się najważniejsze pytanie: czy „potencjał” naprawdę podnosi wartość mieszkania już na etapie wyceny? Z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego warto rozdzielić dwie rzeczy: Wycena mieszkania do generalnego […]
Puste mieszkania pod lupą fiskusa. Nawet 30-krotnie wyższy podatek od nieruchomości – czy to obniży ceny mieszkań?
W ostatnich miesiącach temat pustostanów wrócił do publicznej debaty z dużą siłą. Samorządy coraz śmielej sięgają po narzędzia podatkowe, które mają zniechęcać właścicieli – w szczególności firmy i deweloperów – do przetrzymywania niesprzedanych lub niewynajętych lokali. W praktyce oznacza to możliwość zastosowania nawet trzydziestokrotnie wyższej stawki podatku od nieruchomości wobec pustych mieszkań należących do przedsiębiorców. Dla jednych to element polityki […]
Wycena komórki lokatorskiej i piwnicy – kiedy to realnie podnosi wartość mieszkania?
Komórka lokatorska albo piwnica potrafi być „cichym bohaterem” transakcji – dopóki ktoś nie zacznie porównywać dwóch niemal identycznych mieszkań i nagle okazuje się, że jedno ma gdzie trzymać rower, walizki, opony i wózek, a drugie nie. W praktyce te pomieszczenia mogą realnie podnosić wartość mieszkania, ale nie zawsze – bo liczy się nie tylko metraż, lecz przede wszystkim użyteczność, stan […]
Wycena miejsca postojowego i garażu – co wpływa na cenę bardziej niż metraż?
Rynek mówi o metrach, ale w przypadku miejsc postojowych i garaży metry są dopiero początkiem historii. Dwa miejsca o podobnej powierzchni potrafią różnić się ceną o kilkanaście , a czasem kilkadziesiąt procent – bo decyduje użyteczność, status prawny i realny popyt w konkretnej lokalizacji, a nie sama liczba m². W tym wpisie pokazuję, co w praktyce „niesie” wartość garażu lub […]
Mieszkanie w kamienicy w Krakowie – co najmocniej wpływa na wycenę: stan techniczny, wspólnota, lokalizacja?
Mieszkania w krakowskich kamienicach potrafią zachwycać klimatem, wysokością pomieszczeń i lokalizacją „z historią”. Jednocześnie są to nieruchomości, które przy wycenie wymagają uważniejszego podejścia niż typowe lokale w nowszym budownictwie. Dlaczego? Bo cena w kamienicy rzadko wynika wyłącznie z metrażu i dzielnicy. Bardzo często „robią ją” rzeczy, których nie widać na pierwszym zdjęciu z ogłoszenia: stan techniczny budynku i lokalu, sposób […]
Wycena nieruchomości w strefach intensywnej turystyki – kiedy to plus, a kiedy ryzyko?
Nieruchomości w miejscach „turystycznie gorących” mają w sobie coś kuszącego: świetną lokalizację, wysoką rozpoznawalność okolicy i – przynajmniej w teorii – potencjał dochodu z najmu. W praktyce przy wycenie takie lokalizacje potrafią działać jak dopalacz… albo jak hamulec ręczny. Bo tam, gdzie jest dużo turystyki, równie dużo bywa zmienności, sezonowości i czynników ryzyka. Jako rzeczoznawca majątkowy patrzę na strefy intensywnej […]
