Rynek nieruchomości w Polsce od kilku lat przechodzi dynamiczne zmiany. Po okresie gwałtownych wzrostów cen i późniejszym ochłodzeniu, kolejne lata przyniosą nowe wyzwania — zarówno gospodarcze, jak i społeczne.
Jako rzeczoznawca majątkowy z Krakowa, coraz częściej obserwuję, że klienci pytają nie o to, ile dziś warte jest ich mieszkanie, ale ile będzie warte za pięć lat.
W poprzednim artykule analizowaliśmy, jak starzejące się społeczeństwo i spadek dzietności mogą wpłynąć na ceny mieszkań po 2030 roku. Dziś spójrzmy na lata 2026–2030, z uwzględnieniem czynników ekonomicznych, kredytowych i politycznych, które już teraz kształtują przyszłość rynku nieruchomości w Polsce.
1. Czynniki ekonomiczne – między inflacją a kosztami życia
Wysoka inflacja, która od 2022 roku wpływa na każdą dziedzinę gospodarki, nadal pozostanie jednym z kluczowych czynników determinujących rynek nieruchomości.
Choć jej tempo w kolejnych latach ma stopniowo maleć, to utrzymujące się wysokie ceny energii, usług i materiałów budowlanych sprawią, że budowa nowych mieszkań będzie nadal droga.
Według analiz NBP, koszt wytworzenia 1 m² mieszkania w dużych miastach może do 2030 roku wzrosnąć nawet o 20–25% względem roku 2025.
To oznacza, że rynek pierwotny pozostanie drogi, a wielu nabywców skieruje się ponownie ku rynkowi wtórnemu.
Z drugiej strony, wzrost kosztów utrzymania może ograniczyć zdolność kredytową kupujących, co przełoży się na spowolnienie dynamiki wzrostu cen.
Dla właścicieli oznacza to, że realna wartość nieruchomości będzie coraz bardziej zależała od standardu, lokalizacji i energochłonności budynku.
2. Stopy procentowe i polityka kredytowa – czynnik, który może ustabilizować rynek
Po burzliwym okresie zmian stóp procentowych, lata 2026–2030 mogą przynieść stabilizację polityki monetarnej.
NBP już sygnalizuje, że utrzymanie umiarkowanych stóp w średnim terminie jest kluczowe dla równowagi rynku mieszkaniowego.
Jeśli poziom stóp utrzyma się w granicach 4–5%, zdolność kredytowa kupujących powinna pozostać względnie stabilna. Jednak rosnące ceny i wymogi wkładu własnego mogą ograniczać dostępność mieszkań dla młodych rodzin.
W praktyce oznacza to, że programy wsparcia kredytowego (następcy „Bezpiecznego kredytu 2%”) nadal będą kształtować popyt w miastach takich jak Kraków, Wrocław czy Warszawa, utrzymując ceny na wysokim poziomie.
Dla rynku wtórnego oznacza to większe zainteresowanie tańszymi lokalami oraz rosnący popyt na małe mieszkania o powierzchni do 50 m².
3. Migracje i urbanizacja – kto będzie kupował mieszkania w Polsce?
Po roku 2022 struktura demograficzna Polski uległa wyraźnej zmianie.
Wzrost liczby migrantów (głównie z Ukrainy, ale też z krajów azjatyckich) zwiększył popyt na wynajem, a w dłuższej perspektywie może wpłynąć również na zwiększenie liczby stałych nabywców.
Jednak migracje wewnętrzne nadal będą silniejsze niż te zagraniczne. Młodzi ludzie wciąż będą przenosić się z mniejszych miejscowości do dużych ośrodków akademickich i biznesowych.
W efekcie rynek będzie się koncentrował wokół metropolii, a wiele mniejszych miast zacznie tracić wartość mieszkaniową.
Z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego oznacza to rosnącą różnicę między rynkami lokalnymi – mieszkania w centrum Krakowa czy Wrocławia będą trzymały cenę, podczas gdy w powiatach oddalonych o 30–50 km może nastąpić stagnacja lub lekki spadek wartości.
4. Polityka mieszkaniowa – czy państwo wpłynie na rynek?
Polityka mieszkaniowa w Polsce od lat ma charakter reaktywny. W perspektywie 2026–2030 można spodziewać się kontynuacji działań w kierunku:
- dopłat do kredytów dla młodych,
- rozwoju budownictwa społecznego,
- wsparcia remontów w starszych zasobach mieszkaniowych.
Jeśli rząd utrzyma kierunek finansowania dostępności mieszkań, a nie podaży, możemy spodziewać się presji na ceny w dużych aglomeracjach.
Jednocześnie programy rewitalizacyjne mogą zwiększyć wartość starszych lokali w centralnych dzielnicach miast.
Dla właścicieli oznacza to, że nieruchomości w dobrze skomunikowanych i zrewitalizowanych dzielnicach będą coraz bardziej pożądane.
5. Możliwe scenariusze dla rynku nieruchomości 2026–2030
| Scenariusz | Opis | Skutek dla cen |
| Stabilizacja | Inflacja w normie, stopy umiarkowane, popyt kontrolowany programami państwowymi | utrzymanie cen na poziomie zbliżonym do 2025 r. |
| Wzrostowy | Ożywienie gospodarcze, napływ kapitału zagranicznego, wzrost wynagrodzeń | wzrost cen o 10–15% w metropoliach |
| Korekta | Nadpodaż mieszkań i spadek popytu kredytowego | spadek cen w mniejszych miastach o 5–10% |
| Polaryzacja rynku | Dalsze rozwarstwienie: wzrost wartości w dużych miastach, spadki w peryferiach | pogłębiające się różnice regionalne |
Wszystkie te scenariusze są możliwe – a rynek może przemieszczać się między nimi w zależności od decyzji politycznych i kondycji gospodarki globalnej.
6. Co może oznaczać przyszłość rynku dla właścicieli i inwestorów
Z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego, nadchodzące lata będą czasem ostrożnej selekcji nieruchomości.
Inwestorzy będą szukać nie tego, co tanie, ale tego, co stabilne – mieszkań o dobrej lokalizacji, wysokim standardzie energetycznym i pewnym popycie najmu.
Właściciele powinni z kolei:
- monitorować wartość swoich nieruchomości poprzez regularną wycenę nieruchomości Kraków,
- analizować opłacalność modernizacji (ocieplenie, nowe źródła ciepła, instalacje fotowoltaiczne),
- rozważać sprzedaż lokali o malejącym potencjale rynkowym.
Warto też pamiętać, że operat szacunkowy Kraków to nie tylko dokument formalny, ale narzędzie do podejmowania decyzji finansowych w niepewnych czasach.
7. Rola rzeczoznawcy majątkowego w ocenie przyszłego rynku
Rzeczoznawcy majątkowi coraz częściej pełnią funkcję doradców strategicznych – pomagają nie tylko określić wartość nieruchomości, ale także zrozumieć czynniki, które tę wartość mogą zmienić w przyszłości.
Doświadczenie lokalne, analiza trendów i znajomość rynku kredytowego sprawiają, że rola rzeczoznawcy będzie w nadchodzących latach jeszcze ważniejsza niż dotychczas.
FAQ – najczęstsze pytania o przyszłość rynku nieruchomości
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. W dużych miastach ceny mogą się utrzymać lub rosnąć, natomiast w mniejszych miejscowościach prawdopodobny jest spadek realnej wartości nieruchomości.
Tak, ale selektywnie – najlepiej w lokalizacjach o wysokim popycie na wynajem lub w centrach dużych miast.
Tak. Utrzymująca się inflacja będzie podnosić koszty budowy i utrzymania mieszkań, co może ograniczać dostępność nowych lokali.
Lokalizacja, efektywność energetyczna, dostęp do infrastruktury i stabilność gospodarcza regionu.
Zdecydowanie tak – wycena pozwala określić rzeczywistą wartość majątku i podjąć świadomą decyzję o sprzedaży, inwestycji lub wynajmie.
Zobacz również:
Puste mieszkania pod lupą fiskusa. Nawet 30-krotnie wyższy podatek od nieruchomości – czy to obniży ceny mieszkań?
W ostatnich miesiącach temat pustostanów wrócił do publicznej debaty z dużą siłą. Samorządy coraz śmielej…
Wycena komórki lokatorskiej i piwnicy – kiedy to realnie podnosi wartość mieszkania?
Komórka lokatorska albo piwnica potrafi być „cichym bohaterem” transakcji – dopóki ktoś nie zacznie porównywać…
Wycena miejsca postojowego i garażu – co wpływa na cenę bardziej niż metraż?
Rynek mówi o metrach, ale w przypadku miejsc postojowych i garaży metry są dopiero początkiem…
