W ostatnich miesiącach temat pustostanów wrócił do publicznej debaty z dużą siłą. Samorządy coraz śmielej sięgają po narzędzia podatkowe, które mają zniechęcać właścicieli – w szczególności firmy i deweloperów – do przetrzymywania niesprzedanych lub niewynajętych lokali. W praktyce oznacza to możliwość zastosowania nawet trzydziestokrotnie wyższej stawki podatku od nieruchomości wobec pustych mieszkań należących do przedsiębiorców.
Dla jednych to element polityki mieszkaniowej i sposób na zwiększenie podaży, dla innych – realne ryzyko wzrostu kosztów prowadzenia działalności i kolejny czynnik destabilizujący rynek. Czy jednak takie działania faktycznie mogą doprowadzić do spadku cen mieszkań? I jak nowe podejście do pustostanów wygląda z perspektywy wyceny nieruchomości?
Podatek od nieruchomości 2025 – skąd bierze się tak duża różnica w stawkach?
Podstawą obecnych działań samorządów są obowiązujące przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, które różnicują stawki w zależności od sposobu użytkowania lokalu, a nie wyłącznie od jego przeznaczenia w księdze wieczystej czy ewidencji.
W 2025 roku maksymalne stawki podatku wynoszą:
- lokale mieszkalne – do 1,19 zł za 1 m²,
- lokale zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej – nawet do 34 zł za 1 m².
Ta dysproporcja jest ogromna. W praktyce oznacza, że mieszkanie o powierzchni 60 m²:
- użytkowane na cele mieszkaniowe może generować kilkadziesiąt złotych podatku rocznie,
- uznane za lokal „gospodarczy” – nawet ponad 2 000 zł rocznie.
To właśnie ta różnica sprawiła, że gminy zaczęły intensywniej analizować status pustych lokali należących do firm.
Kiedy puste mieszkanie przestaje być „mieszkalne”?
Przez lata jednym z najbardziej spornych zagadnień było to, kiedy lokal mieszkalny należący do przedsiębiorcy może zostać uznany za zajęty na działalność gospodarczą.
Uchwała NSA z 2024 roku – punkt zwrotny
Sytuację miała uporządkować uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku. NSA jasno wskazał, że:
- kluczowe znaczenie ma faktyczny sposób użytkowania lokalu,
- jeśli lokal służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (również w ramach najmu długoterminowego), stosuje się stawkę mieszkalną – niezależnie od tego, czy właścicielem jest osoba fizyczna czy firma.
Jednocześnie NSA pozostawił gminom pole do interpretacji w przypadku lokali:
- pustych przez dłuższy czas,
- wykorzystywanych w najmie krótkoterminowym,
- niewykorzystywanych w żaden sposób do celów mieszkaniowych.
I to właśnie ten obszar stał się punktem zaczepienia dla samorządów.
Katowice, Kraków i inne miasta – co robią samorządy?
Katowice – pierwsze wezwania już wysłane
Katowice są jednym z pierwszych dużych miast, które zaczęły aktywnie stosować podwyższone stawki wobec pustych lokali należących do firm. Przedsiębiorcy – w tym deweloperzy – otrzymują wezwania do korekty deklaracji podatkowych i zapłaty podatku według stawki dla działalności gospodarczej.
Dla dużych portfeli mieszkań oznacza to setki tysięcy złotych dodatkowych kosztów rocznie.
Kraków – ostrożniej, ale kierunek jest jasny
W Krakowie Rada Miasta przyjęła uchwałę kierunkową, która na razie ma charakter instrukcyjny dla prezydenta miasta. Nie wprowadza ona automatycznych podwyżek, ale jasno pokazuje, że pustostany znajdują się pod obserwacją.
Z perspektywy rynku krakowskiego – gdzie wycena nieruchomości w Krakowie jest silnie uzależniona od podaży nowych mieszkań – to sygnał, który deweloperzy muszą brać pod uwagę w strategiach sprzedażowych.
Czy gminy mogą sięgać wstecz po wyższy podatek?
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych wątków jest możliwość wstecznego opodatkowania pustych lokali. W dyskusjach pojawiają się głosy, że gminy mogłyby sięgać nawet do pięciu lat wstecz, jeśli uznają, że lokal faktycznie nie pełnił funkcji mieszkalnej.
Z punktu widzenia właścicieli oznacza to:
- ryzyko sporów podatkowych,
- konieczność gromadzenia dokumentacji potwierdzającej sposób użytkowania lokalu,
- większe znaczenie profesjonalnej analizy stanu nieruchomości i jej funkcji.
W takich sytuacjach często pojawia się potrzeba operatu szacunkowego, który jasno opisuje charakter nieruchomości i sposób jej wykorzystania – co bywa istotne w postępowaniach administracyjnych.
Czy wyższy podatek od pustostanów obniży ceny mieszkań?
To pytanie pojawia się najczęściej – i niestety odpowiedź nie jest jednoznaczna.
Duzi deweloperzy raczej „to udźwigną”
Z perspektywy rynku widać, że:
- nawet gwałtowne wzrosty stóp procentowych nie doprowadziły do gwałtownego spadku cen,
- koszty podatku, choć wysokie nominalnie, nie stanowią kluczowego elementu kosztowego dla największych firm.
Dla dużych graczy kilkaset tysięcy złotych rocznie to koszt, który można:
- skompensować marżą,
- rozłożyć w czasie,
- uwzględnić w polityce cenowej.
Nie oznacza to automatycznej obniżki cen mieszkań.
Zmiana strategii zamiast spadku cen
Znacznie bardziej prawdopodobne są:
- etapowanie inwestycji i mniejsze „zapasy” gotowych mieszkań,
- szybsze wprowadzanie lokali do najmu długoterminowego,
- ostrożniejsze planowanie nowych projektów.
To z kolei może ograniczać podaż, a nie ją zwiększać – co paradoksalnie działa w przeciwnym kierunku niż oczekiwany.
Najmniejsi inwestorzy w najtrudniejszej sytuacji
Najbardziej narażeni na skutki nowych interpretacji są:
- mali inwestorzy,
- spółki celowe,
- firmy posiadające kilka–kilkanaście mieszkań.
Nie dysponują one:
- zapleczem prawnym,
- elastycznością finansową,
- możliwością szybkiej zmiany modelu biznesowego.
W takich przypadkach profesjonalna wycena nieruchomości oraz analiza ryzyk podatkowych stają się elementem realnej ochrony interesów właściciela.
Podatek od pustostanów, a wartość nieruchomości
Z punktu widzenia rzeczoznawcy majątkowego warto podkreślić jedno:
sam podatek nie obniża wartości nieruchomości, ale:
- wpływa na jej rentowność,
- zmienia profil ryzyka inwestycyjnego,
- może mieć znaczenie przy wycenie dochodowej.
Dlatego w przypadku lokali inwestycyjnych coraz częściej konieczna jest aktualna wycena mieszkań w Krakowie, uwzględniająca:
- realne koszty utrzymania,
- ryzyka prawno-podatkowe,
- aktualną strategię właściciela.
Podatek katastralny – znacznie większe zagrożenie?
Na tle obecnych działań samorządów warto zauważyć, że znacznie poważniejszym czynnikiem dla rynku byłoby wprowadzenie podatku katastralnego. Obejmowałby on szeroką grupę właścicieli i generował stałe, wysokie obciążenia roczne – niezależnie od tego, czy lokal jest pusty, czy zamieszkany.
W porównaniu z nim:
- podatek od pustostanów ma charakter selektywny,
- dotyka głównie przedsiębiorców,
- nie zmienia fundamentalnie mechanizmów cenowych rynku.
Podsumowanie – więcej porządkowania niż rewolucji
Obecne działania gmin należy postrzegać raczej jako:
- próbę uporządkowania rynku,
- narzędzie fiskalne,
- element presji na deweloperów.
Nie jako mechanizm, który w krótkim czasie doprowadzi do spadku cen mieszkań. Z perspektywy rynku i wyceny nieruchomości w Krakowie kluczowe pozostają:
- dostępność kredytów,
- demografia,
- skala nowej podaży,
- koszty budowy.
A te czynniki są dziś znacznie silniejsze niż nawet trzydziestokrotnie wyższy podatek od pustych lokali.
FAQ – najczęstsze pytania o podatek od pustostanów
Nie. Podwyższona stawka dotyczy głównie lokali należących do przedsiębiorców, które nie są wykorzystywane do celów mieszkaniowych.
Tak. Jeśli lokal faktycznie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, powinna obowiązywać stawka mieszkalna.
Teoretycznie tak, ale każda sprawa wymaga indywidualnej analizy i często kończy się sporem administracyjnym.
W krótkim i średnim terminie – raczej nie.
Gdy pojawia się spór podatkowy, zmiana sposobu użytkowania lokalu lub potrzeba rzetelnej analizy wartości nieruchomości.
Puste mieszkania pod lupą fiskusa. Nawet 30-krotnie wyższy podatek od nieruchomości – czy to obniży ceny mieszkań?
W ostatnich miesiącach temat pustostanów wrócił do publicznej debaty z dużą siłą. Samorządy coraz śmielej…
Wycena komórki lokatorskiej i piwnicy – kiedy to realnie podnosi wartość mieszkania?
Komórka lokatorska albo piwnica potrafi być „cichym bohaterem” transakcji – dopóki ktoś nie zacznie porównywać…
Wycena miejsca postojowego i garażu – co wpływa na cenę bardziej niż metraż?
Rynek mówi o metrach, ale w przypadku miejsc postojowych i garaży metry są dopiero początkiem…
